宅建の法改正【2026年度】

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令和8年度（2026年度）の宅建試験には、受験生の多くが古い教材のまま本番に行きかねない改正が1つあります。2026年4月1日に施行された改正区分所有法です。試験の法令基準日がまさに4月1日なので、「ギリギリ間に合った＝今年から出題対象」という、いちばん危ないタイミングでの施行になりました。

このページでは、令和8年度試験の対象になる法改正を、法務省・国土交通省・e-Gov法令検索の条文そのものから確認して整理しています。予備校のまとめの引き写しではなく、条文番号と施行日の根拠を並べてあるので、手元のテキストが古いかどうかの判定にも使えます。

まず前提：令和8年度試験の法令基準日

最初に、何が出題対象で何が対象外かの線を引きます。

宅建試験の試験案内には、こう書かれています。

ポイントは「現在施行されている」という言い方です。成立・公布された時点ではなく、4月1日の時点で効力が発生しているかで判定します。したがって、

• 2026年4月1日施行の改正 → その日に施行されているので出題対象
• 2026年5月以降に施行される改正 → 4月1日時点では未施行なので出題対象外

この線引きが、今年は区分所有法でクリティカルに効いてきます。なお、この基準日はあくまで法令の話で、統計の数値には適用されません（統計は問題作成時点の最新値）。混同しやすいので、詳しくは統計問題2026のページを参照してください。

① 改正区分所有法（2026年4月1日施行）★今年の最重要

今年いちばん出題が読みやすいのがここです。まず、何という法律の改正なのかを確認します。

2025年5月23日に成立、5月30日に公布された「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）による改正です。区分所有法としては約20年ぶりの大改正にあたります。

この法律はマンション関係法をまとめて改正するものですが、施行日が部分ごとに違います。法務省は「このうち、区分所有法及び被災区分所有法の改正に関する部分については、令和8年4月1日から施行されます」と明記しています。宅建で問われるのは主にこの区分所有法部分なので、今年から出題対象と考えてください。

1-1. 集会の議事は「出席者の多数決」になった（39条1項）

いちばん大きく、いちばん出題されやすい変更です。改正前は原則として区分所有者全員を母数にした多数決でしたが、改正後の39条1項はこうなっています。

背景は、決議に参加しない無関心層の存在で決議が成立しにくいという問題です。法務省の資料には、賛成が全体の2/5しかなく現行法では否決されるケースが、改正後は出席者の2/3の賛成として可決される、という例が挙げられています。

あわせて39条2項で、書面または代理人によって議決権を行使した者は「出席した区分所有者」に算入することが明記されました。委任状・議決権行使書を出した人は出席者に数える、ということです。ここは選択肢にしやすいので押さえてください。

1-2. 所在等不明区分所有者を決議の母数から除外できる（38条の2）

新設された制度です。裁判所が、区分所有者を知ることができない、または所在を知ることができないと認めたときは、その者以外の区分所有者による集会の決議をすることができる旨の裁判をすることができます。この裁判を受けた所在等不明区分所有者は、集会における議決権を有しないことになります（38条の2第2項）。

「所在が分からないから勝手に外してよい」のではなく、裁判所の裁判が必要だという点が答えのポイントになりやすいところです。請求できるのは他の区分所有者または管理者です。

① のつづき：多数決の「割合」が動く場面と、動かない場面

ここからは母数ではなく、必要な賛成の割合の話です。動くところと動かないところを分けて押さえます。

1-3. 共用部分の変更決議が2/3に下がる場合がある（17条）

共用部分の変更（形状・効用の著しい変更を伴うもの）は、原則は従来どおり4分の3以上です。ただし改正後の17条5項で、次の場合は「4分の3」を「3分の2」と読み替えることになりました。

• 共用部分の設置・保存の瑕疵によって他人の権利や法律上保護される利益が侵害され、または侵害されるおそれがある場合の、その瑕疵の除去に必要となる変更。
• バリアフリー化（高齢者・障害者等の移動や施設利用の負担軽減）のために必要となる変更。

また17条1項には定足数が入りました。区分所有者の過半数かつ議決権の過半数を有する者が出席し、出席者の各4分の3以上の多数で決する、という構造です。滅失した共用部分の復旧決議（61条5項）も同様に、定足数を満たしたうえで出席者の各3分の2以上になっています。

1-4. 建替え決議は原則4/5のまま、一定の事由があれば3/4（62条）

建替え決議の原則は5分の4以上で変わりません。ただし62条2項が新設され、建物が次のいずれかに該当する場合は「5分の4」を「4分の3」と読み替えます。

覚え方としては、「原則は動いていない。下がるのは例外事由があるときだけ」という骨格をまず入れることです。数字だけ覚えて「建替えは3/4になった」と書くと間違いになります。

① の周辺：新しい決議類型と、管理のための新制度

ここから下は、時間が余った人だけで構いません。宅建で問われるとしても1肢です。

• 新しい決議類型……建替えと同等の多数決で、①建物・敷地の一括売却（建物敷地売却決議）②建物を取り壊したうえでの敷地売却③建物の取壊し、そして一棟リノベーション（更新決議）ができるようになりました。従来これらは全員の同意が必要でした。
• 招集通知……集会の招集通知は会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項および議案の要領を示して発します。この期間は規約で伸長できますが、短縮はできません（35条1項）。
• 財産管理制度……所在等不明区分所有者の専有部分、および管理不全の専有部分・共用部分について、裁判所が管理人を選任する制度が新設されました。
• 国内管理人……区分所有者が国内に住所等を有しない場合に、管理事務を行わせる国内管理人を選任できる制度が新設されました（6条の2）。

宅建は区分所有法から例年1問です。深追いは不要で、1-1と1-2、そして1-4の「原則は変わっていない」まで押さえれば十分に戦えます。

② 拘禁刑の創設（2025年6月1日施行）

刑法等の一部を改正する法律（令和4年法律第67号）により、懲役と禁錮が廃止され「拘禁刑」に一本化されました。施行日は令和7年（2025年）6月1日です。

宅建で効いてくるのは、条文の文言が実際に置き換わった点です。宅地建物取引業法5条1項5号（免許の欠格事由）は、現在こうなっています。

つまり、古いテキストにある「禁錮以上の刑」という表現はもう条文上存在しません。宅建士の登録の欠格事由（18条）や罰則も同様に読み替えられています。

実質的なルールは変わっていないので、対策は用語の置き換えだけです。「禁錮以上の刑に処せられ…」という選択肢が出たら、それだけを理由に誤りと即断するのは危険（趣旨として正しい場合がある）ですが、正しい肢は「拘禁刑以上の刑」で書かれると考えておきましょう。罰金刑の扱い（宅建業法違反、傷害罪・暴行罪など一定の犯罪による罰金は欠格）は従来どおりです。

③ 相続登記の申請義務化（2024年4月1日施行）

すでに2年以上前の改正ですが、権利関係で繰り返し狙われるテーマなのでここで確認します。法務省の整理は次のとおりです。

狙われるのは「施行前の相続には適用されない」という誤り肢と、期限の起算点です。起算点は「相続が開始した日」ではなく「知った日」であることに注意してください。また相続人申告登記は便利な制度ですが、遺産分割がされた後にその内容の登記をする義務は、相続人申告登記では履行できません。ここまで押さえると1問取り切れます。

④ レインズへの取引状況の登録義務化（2025年1月1日施行）

ここは実務の「囲い込み」対策がそのまま条文になった改正です。

宅地建物取引業法施行規則の改正により、令和7年（2025年）1月1日から、媒介契約に基づき指定流通機構（レインズ）に登録した物件について、「取引の申込みの受付状況」の登録が義務づけられました。いわゆる「囲い込み」対策です。

実務では「公開中／商談中／申込あり」といったステータス管理と呼ばれています。登録内容が事実と異なる場合は、宅建業法65条1項の指示処分の対象になり得るとされています。

媒介契約まわりは他の論点とセットで問われるので、次の整理で覚えておくと安全です。

• レインズへの登録義務があるのは専任媒介・専属専任媒介。一般媒介は義務ではない（任意）。
• 登録したときは、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す（依頼者の承諾を得て電磁的方法による提供も可）。
• 売買・交換の契約が成立したときは、遅滞なくレインズに通知する。
• 加えて、登録物件の取引の申込みの受付状況を登録する（2025年1月1日〜）。

⑤ 書面の電子交付と押印廃止（2022年5月18日施行）

デジタル社会形成整備法にともなう宅建業法の改正で、令和4年（2022年）5月18日から、相手方等の承諾を得れば、書面を電磁的方法で提供できるようになりました。対象は35条書面（重要事項説明書）・37条書面・媒介契約書面などです。同時に宅建士の押印義務は廃止されました。

条文で確認しておきたいのは次の3点です。

• 記名は残っている……35条5項は「宅地建物取引士は、当該書面に記名しなければならない」。押印がなくなっただけで、記名は必要です。電磁的方法による提供でも、記名に代わる措置が求められます。
• 承諾が必要……電子提供には相手方等の承諾が要ります（35条8項・9項、37条4項・5項、34条の2第11項・12項）。業者が一方的に電子化することはできません。
• 業者間取引の特則……相手方が宅建業者の場合、35条6項の読み替えにより「交付して説明をさせなければ」が「交付しなければ」となります。つまり説明は不要だが、書面の交付は必要。宅建士の記名も必要です（35条7項）。

法改正はいつ・どこまでやるか

法改正だけを早い時期に単独で勉強するのは効率が悪いです。母体の分野を理解していないと、何がどう変わったのかが頭に入らないからです。おすすめは次の順序です。

• 通常学習の中で処理する……区分所有法を学習する回で、そのまま改正後の条文で覚える。「旧ルール→新ルール」と二度覚えないのが最大の節約です。
• 教材の版だけは確認する……古本や去年のテキストを使っている人は、区分所有法の集会の決議と、業法の「禁錮／拘禁刑」の表記だけチェックしてください。この2か所が古ければ、その教材は令和8年度版ではありません。
• 直前期に一度だけ通す……9月下旬〜10月に、このページのような改正まとめを1回読み直す。統計と同じタイミングでまとめて処理するのが現実的です。

残り期間の配分に迷っている人は、直前期2か月の勉強法で優先順位を確認してください。改正論点は配点で言えば多くて1〜2点です（※過去の出題傾向からの見立てで、出題数が公表されているわけではありません）。業法20点を固めるほうが先である、という原則は変わりません。

独学で改正のフォローに不安があるなら、法改正と統計をまとめた直前対策講座を単発で使う手もあります。各社の内容と費用は下のページで比較しています。

まとめ

• 令和8年度の基準日は2026年4月1日です。その日に施行されていれば出題対象になります。
• 今年の主役は改正区分所有法です。普通決議の母数が「全員」から「出席者」に変わりました（39条1項）。
• 建替え決議は5分の4のままで、母数も全体のままです。ここを「3/4になった」と読ませる肢が来ます。
• 拘禁刑は用語の置き換えだけです。実質的なルールは動いていません。
• 相続登記の期限は「知った日から3年以内」で、施行前の相続にも適用されます。
• 電子化で消えたのは押印と、業者間の説明だけです。記名と書面の交付は残っています。

出典

・法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」（法務省民事局）。令和7年法律第47号、令和7年5月23日成立・同月30日公布。区分所有法および被災区分所有法の改正部分は令和8年4月1日施行。
・法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」（令和8年4月）および「改正の概要（全体・概要版）」。
・建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）17条・35条・38条の2・39条・61条・62条（e-Gov法令検索）。
・宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）5条・34条の2・35条・37条（e-Gov法令検索）。
・刑法等の一部を改正する法律（令和4年法律第67号）。拘禁刑の創設は令和5年政令第318号により令和7年6月1日施行。関係法律の整理は令和4年法律第68号。
・法務省「相続登記の申請義務化について」（法務省民事局）、「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」（同）。
・国土交通省「不動産取引時の書面が電子書面で提供できるようになります。〜宅地建物取引業法施行規則の一部改正等を行いました〜」（報道発表資料）。令和4年4月27日公布、同年5月18日施行。
・国土交通省不動産・建設経済局不動産業課「レインズの機能強化と省令及び『解釈・運用の考え方』改正について」（令和6年12月24日事務連絡）。令和7年1月1日施行。
・一般財団法人不動産適正取引推進機構「令和8年度宅地建物取引士資格試験 試験案内」第3・2(3)（宅建試験の概要）。この記事の内容は2026年9月時点で確認しています。

最終更新：2026年8月13日／記載内容は上記一次情報にあたって確認しています。追加の改正・訂正があれば更新します。

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公開：2026年8月13日　最終更新：2026年9月7日