宅建「建蔽率・容積率」の計算問題

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宅建（宅地建物取引士）試験の建蔽率（建築基準法53条）と容積率（同52条）を、面積を計算して選ぶ13問で演習できるページです。選択肢を選ぶとその場で正誤と計算式・条文根拠が出て、自動では進みません。角地の＋10分の1、防火地域内の耐火建築物の＋10分の1、両方に当たる場合の＋10分の2、建蔽率8割地域の適用除外、前面道路の幅員×法定乗数と指定容積率の小さい方、前面道路が2以上ある場合、敷地が2つの地域にまたがる場合の加重平均まで、本試験の頻出パターンをひととおり回せます。無料・登録不要。

建蔽率・容積率の計算問題をはじめる（13問）

建蔽率・容積率の公式まとめ（まずこれだけ）

2つとも「敷地面積に率を掛けるだけ」です。差がつくのは率をいくつにするか。手順は次の3ステップで固定できます。

• ①建蔽率＝建築面積 ÷ 敷地面積（53条1項）。指定建蔽率に、角地・防火地域の緩和を足す。
• ②容積率＝延べ面積 ÷ 敷地面積（52条1項）。前面道路が12m未満なら「幅員×法定乗数」を計算し、指定容積率と小さい方を採る（52条2項）。
• ③最後に敷地面積を掛ける。敷地が2つの地域にまたがるなら、地域ごとに面積×率を出して足す（加重平均）。

建蔽率の緩和（建築基準法53条3項・6項）

容積率の前面道路制限（建築基準法52条2項）

前面道路の幅員が12m未満のときだけ働きます。12m以上なら指定容積率だけを見ます。前面道路が2以上あるときは幅員が最大のもので計算します（52条2項かっこ書）。

覚え方：住居系は4、その他は6。低層住専から準住居までが「住居系＝10分の4」、近隣商業から先は「10分の6」です（特定行政庁の指定がない場合）。

全13問リスト（答え・計算式つき）

上のトレーニングと同じ13問です。トレーニングでは選択肢の並び順をシャッフルしているので、番号ではなく数値で覚えてください。以下の問題では、特に断りのない限り特定行政庁の指定する区域ではないものとします。

1. 準住居地域内（都市計画で定められた建蔽率は10分の6）にある敷地面積300㎡の土地に建築物を建てる。この土地は特定行政庁が指定する角地ではなく、防火地域・準防火地域のいずれにも属さない。建築面積の最高限度はいくらか。

   • ① 150㎡
   • ② 180㎡
   • ③ 210㎡
   • ④ 240㎡
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   ② 180㎡建蔽率は建築面積の敷地面積に対する割合（建築基準法53条1項）。緩和の要件をどれも満たさないので、指定建蔽率10分の6をそのまま使う。300㎡×6/10＝180㎡。

2. 第一種住居地域内（都市計画で定められた建蔽率は10分の6）にある敷地面積400㎡の土地は、街区の角にある敷地として特定行政庁が指定したものである。防火地域・準防火地域のいずれにも属さない。建築面積の最高限度はいくらか。

   • ① 240㎡
   • ② 260㎡
   • ③ 280㎡
   • ④ 320㎡
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   ③ 280㎡特定行政庁が指定する角地内の建築物は、指定建蔽率に10分の1を加える（53条3項2号）。6/10＋1/10＝7/10。400㎡×7/10＝280㎡。角地緩和は「10分の1を加える」であって「1.1倍」ではない。

3. 近隣商業地域内（都市計画で定められた建蔽率は10分の6）かつ防火地域内にある敷地面積500㎡の土地に、耐火建築物を建てる。特定行政庁が指定する角地ではない。建築面積の最高限度はいくらか。

   • ① 300㎡
   • ② 350㎡
   • ③ 400㎡
   • ④ 500㎡
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   ② 350㎡防火地域内にある耐火建築物等は指定建蔽率に10分の1を加える（53条3項1号イ）。この加算が除かれるのは「建蔽率の限度が10分の8とされている地域」だけで、本問は10分の6なので加算できる。6/10＋1/10＝7/10、500㎡×7/10＝350㎡。

4. 準工業地域内（都市計画で定められた建蔽率は10分の6）かつ防火地域内にあり、特定行政庁が指定する角地でもある敷地面積200㎡の土地に、耐火建築物を建てる。建築面積の最高限度はいくらか。

   • ① 120㎡
   • ② 140㎡
   • ③ 160㎡
   • ④ 200㎡
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   ③ 160㎡防火地域内の耐火建築物等（53条3項1号）と角地（同2号）の両方に該当する建築物は、指定建蔽率に10分の2を加える（53条3項柱書）。6/10＋2/10＝8/10、200㎡×8/10＝160㎡。片方だけなら10分の1。

5. 商業地域内（建蔽率の限度は10分の8）かつ防火地域内にある敷地面積300㎡の土地に、耐火建築物を建てる。建築面積の最高限度はいくらか。

   • ① 240㎡
   • ② 270㎡
   • ③ 285㎡
   • ④ 300㎡
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   ④ 300㎡建蔽率の限度が10分の8とされている地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物等には、建蔽率の規定そのものが適用されない（53条6項1号）。したがって上限は敷地面積いっぱいの300㎡。ここは「＋1/10で9/10（270㎡）」ではない点が最頻出の引っかけ。

6. 敷地面積600㎡の土地のうち、400㎡が第一種低層住居専用地域（建蔽率10分の5）に、200㎡が近隣商業地域（建蔽率10分の8）に属している。緩和の要件はいずれも満たさない。建築面積の最高限度はいくらか。

   • ① 300㎡
   • ② 330㎡
   • ③ 360㎡
   • ④ 390㎡
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   ③ 360㎡敷地が建蔽率の異なる2以上の地域にわたる場合は、地域ごとに「限度×その地域内の敷地部分の面積」を出して合計する（53条2項＝加重平均）。400㎡×5/10＝200㎡、200㎡×8/10＝160㎡、合計360㎡。過半を占める地域の率を敷地全体に適用するのではない。

7. 第一種住居地域内（都市計画で定められた容積率は10分の30）にある敷地面積200㎡の土地は、幅員12mの道路に接している。延べ面積の最高限度はいくらか。

   • ① 480㎡
   • ② 600㎡
   • ③ 720㎡
   • ④ 960㎡
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   ② 600㎡前面道路による容積率の制限がかかるのは、前面道路の幅員が12m未満のときだけ（52条2項）。幅員12mちょうどは「12m未満」に当たらないので制限を受けず、指定容積率30/10をそのまま使う。200㎡×3.0＝600㎡。

8. 第二種中高層住居専用地域内（都市計画で定められた容積率は10分の30）にある敷地面積300㎡の土地は、幅員6mの道路に接している。延べ面積の最高限度はいくらか。

   • ① 600㎡
   • ② 720㎡
   • ③ 900㎡
   • ④ 1,080㎡
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   ② 720㎡中高層住居専用地域は住居系なので法定乗数は10分の4（52条2項2号）。6m×4/10＝24/10＝240％。指定容積率300％と比べて小さい方の240％を採る。300㎡×2.4＝720㎡。指定容積率をそのまま使うと③に引っかかる。

9. 近隣商業地域内（都市計画で定められた容積率は10分の40）にある敷地面積250㎡の土地は、幅員6mの道路に接している。延べ面積の最高限度はいくらか。

   • ① 600㎡
   • ② 750㎡
   • ③ 900㎡
   • ④ 1,000㎡
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   ③ 900㎡近隣商業地域は住居系ではないので法定乗数は10分の6（52条2項3号「その他の建築物」）。6m×6/10＝36/10＝360％。指定容積率400％より小さいので360％を採り、250㎡×3.6＝900㎡。住居系の10分の4を使うと①（600㎡）になる。

10. 準住居地域内（都市計画で定められた容積率は10分の20）にある敷地面積200㎡の土地は、幅員6mの道路と幅員8mの道路の2つに接している。延べ面積の最高限度はいくらか。

    • ① 320㎡
    • ② 400㎡
    • ③ 480㎡
    • ④ 640㎡
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    ② 400㎡前面道路が2以上あるときは幅員が最大のもので計算する（52条2項かっこ書）。8m×4/10（準住居は住居系）＝32/10＝320％。これと指定容積率200％を比べて小さい方の200％を採る。200㎡×2.0＝400㎡。狭い方の6mで計算すると③（240％→480㎡）になる。

11. 敷地面積500㎡の土地のうち、300㎡が第一種住居地域（指定容積率10分の20）に、200㎡が近隣商業地域（指定容積率10分の40）に属している。敷地は幅員12mの道路に接している。延べ面積の最高限度はいくらか。

    • ① 1,200㎡
    • ② 1,400㎡
    • ③ 1,500㎡
    • ④ 2,000㎡
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    ② 1,400㎡前面道路は12mなので前面道路制限はかからない（52条2項）。敷地が容積率の異なる2以上の地域にわたるので、地域ごとに面積×限度を出して合計する（52条7項＝加重平均）。300㎡×2.0＝600㎡、200㎡×4.0＝800㎡、合計1,400㎡。

12. 建蔽率・容積率に関する次の記述のうち、建築基準法上正しいものはどれか。

    • ① 容積率とは、建築面積の敷地面積に対する割合をいう
    • ② 防火地域内にある準耐火建築物は、建蔽率の限度に10分の1が加えられる
    • ③ 敷地が建蔽率の異なる2つの地域にわたる場合、その敷地の過半が属する地域の建蔽率が敷地全体に適用される
    • ④ 街区の角にある敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物は、建蔽率の限度に10分の1が加えられる
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    ④が正しい角地緩和（53条3項2号）。①容積率は延べ面積の敷地面積に対する割合（52条1項）で、建築面積なのは建蔽率（53条1項）。②防火地域で緩和されるのは耐火建築物等だけ（3項1号イ）。準耐火建築物等でも緩和されるのは準防火地域のとき（同号ロ）。③敷地の過半が属する地域の規定を全部に適用する「過半主義」は91条だが、同条は52条・53条を明文で適用対象から除いている。建蔽率・容積率は加重平均（53条2項・52条7項）。

13. 容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入しないものとして、建築基準法52条6項が定めているものは次のうちどれか。

    • ① 共同住宅の共用の廊下または階段の用に供する部分
    • ② 事務所ビルの共用の廊下の用に供する部分
    • ③ 店舗の用に供する部分の床面積の3分の1
    • ④ 建築物の地階の床面積の全部（用途を問わない）
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    ① 共同住宅の共用の廊下または階段の用に供する部分共同住宅・老人ホーム等の共用の廊下・階段は延べ面積に算入しない（52条6項2号）。事務所ビルは対象外。地階については、住宅・老人ホーム等の用途に供する部分で天井が地盤面から高さ1m以下のものにつき、住宅等部分の床面積の合計の3分の1を限度に不算入（52条3項）で、用途を問わず全部が不算入になるわけではない。

建蔽率・容積率はどう出題されるか

本試験では法令上の制限8問のうち建築基準法から2問程度が出て、そのうち1問が建蔽率・容積率まわりになる年が多い分野です。落とし穴はほぼ固定で、①建蔽率8割の地域＋防火地域＋耐火建築物を「9割」と計算してしまう（正しくは制限なし） ②防火地域なのに準耐火建築物で緩和してしまう ③前面道路の乗数を住居系4/10とその他6/10で取り違える ④指定容積率と道路計算の「小さい方」を選び忘れる ⑤敷地が2地域にまたがるときに過半の地域の率を全体に使ってしまうの5つ。この13問はその5つを全部踏んでから本試験に行くための問題です。

• 建蔽率（53条）
• 容積率（52条）
• 角地＋1/10
• 防火地域内の耐火＋1/10
• 両方で＋2/10
• 8割地域の適用除外
• 前面道路12m未満
• 住居系4/10・その他6/10
• 2以上の前面道路
• 指定容積率と小さい方
• 2地域にまたがる加重平均
• 延べ面積の不算入

あわせて解く

• 法令上の制限の一問一答（○×18問）都市計画法・建築基準法・農地法・盛土規制法まで、法令上の制限の全体を○×で総ざらい。
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根拠：建築基準法52条（容積率）・53条（建蔽率）。条文は e-Gov 法令検索の令和8年4月1日時点施行版（法令ID 325AC0000000201）で確認しています。実際の敷地では都市計画で定められた数値・特定行政庁の指定・高さ制限など他の規定も併せて適用されます。

公開：2026年8月30日　最終更新：2026年9月2日