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試験は2026年11月15日（日）です。出題範囲の「ロ」は管理業務として行う賃貸住宅の維持保全に関する事項で、協議会の実施要領に書かれています。このページは、そのうち原状回復の国土交通省ガイドラインと賃管法の「維持保全」を、国土交通省のPDFと、e-Govの条文で2026年11月1日に読み直してまとめたものです。出題頻度は協議会が公表していないので、「よく出る」とは書きません。数字と区分を、原文と同じ言い方で言えるかを確かめるための面です。
1. ガイドラインの位置づけと民法の土台
ガイドラインは法律ではありません。国土交通省の文書は、原状回復の費用負担について「現時点において妥当と考えられる一般的な基準」を示したものだと書いています。使用を強制するものではなく、最終的には契約内容や物件の使用の状況で個別に判断されるとも書いています。法的な拘束力を持つものでもないとも書いています。配布ページに載っているのは「再改訂版」（平成23年8月）で、全173ページです。
条文の側は民法です。賃貸人の修繕義務から、賃借人の原状回復、敷金までを、流れで並べます。
| 論点 | 出典（条文） | 中身 |
|---|---|---|
| 賃貸人の修繕義務 | 出典：民法606条 | 賃貸人は使用・収益に必要な修繕をする義務を負う。賃借人の責めに帰すべき事由で必要になったときは除く。賃貸人が保存に必要な行為をするとき、賃借人は拒めない |
| 賃借人が修繕できる場合 | 出典：民法607条の2 | ①賃借人が通知した（または賃貸人が知っていた）のに、相当の期間内に修繕しないとき ②急迫の事情があるとき |
| 賃借人の通知義務 | 出典：民法615条 | 修繕を要するときは、遅滞なく賃貸人に通知する。賃貸人が既に知っているときは除く |
| 必要費と有益費 | 出典：民法608条 | 賃貸人の負担に属する必要費は、直ちに償還請求できる。有益費は、賃貸借の終了の時に償還される（裁判所は期限を許与できる） |
| 賃借人の原状回復義務 | 出典：民法621条 | 受け取り後に生じた損傷を原状に復する義務。通常の使用・収益による損耗と経年変化は除く。賃借人の責めに帰することができない事由による損傷も除く |
| 敷金の返還 | 出典：民法622条の2第1項 | 賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたときに、受け取った額から債務の額を控除した残額を返還する |
出典：民法（e-Gov法令検索。令和8年4月1日時点の版。取得日 2026年11月1日）。ガイドラインの引用は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の「本ガイドラインの位置づけ」と第1章。リンクは下の「参照した一次情報」にあります。
2. 損耗の4区分と、借主が負担する場合
ガイドラインは、建物価値の減少を3つに分けます。①−A 経年変化、①−B 通常損耗、② 借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用による損耗です。原状回復は、このうち②を復旧することと定義されています。①は賃料でカバーされてきたはずのもので、借主に修繕の義務はなく、費用は貸主が負担します。
別表1は、具体例を次の4区分に分けています。
- A
貸主負担借主が通常の住まい方をしていても発生するもの（経年変化・通常損耗） - A(+G)
貸主負担次の入居者を確保するための化粧直し・グレードアップの要素があるもの。借主は義務を負わない - A(+B)
借主の検討通常でも発生するが、借主の手入れなど管理が悪く、発生・拡大したと考えられるもの - B
借主の検討借主の使い方次第で発生したりしなかったりするもの（明らかに通常の使用とはいえないもの）
ガイドラインは、AやA(+G)に区分されるものでも、損耗の程度によってはBに近いものとして借主の義務が発生することがあるとも書いています。ただし、損耗の程度による詳細な負担割合の算定は、行っていません。
地震などの不可抗力による損耗や、上階の居住者など借主と無関係な第三者がもたらした損耗は、借主が負担すべきものでないことは当然とされています。
3. 経過年数：6年で1円
B と A(+B) の場合でも、借主が修繕費の全額を負担するとは限りません。経年変化・通常損耗の分は賃料として払ってきたので、退去時にもう一度負担すると二重に評価されます。そこで、年数が多いほど借主の負担割合を減らす、とされています（出典：ガイドライン第1章II-3）。
減価の考え方は、法人税法の減価償却資産の考え方を参考にしています。以前は、償却年数が過ぎたあとの残存価値を10%としていました。しかし平成19年の税制改正で残存価値が廃止されました。これを踏まえ、例えばカーペットなら6年で残存価値1円となる直線（または曲線）で借主の負担を決める、と書かれています（出典：ガイドライン第1章II-3）。
宅建GYM計算図2の考え方（直線で1円まで下げる）で、張替え費用が6万円のクロスを、新品の状態から2年住んで故意に傷つけたとすると、借主負担は6万円 × 4/6 で約4万円です（※ 筆者の計算。ガイドラインの数値例ではありません）。
入居年数による代替
設備の補修・交換の履歴は、貸主や管理業者も完全には把握していません。そこでガイドラインは、経過年数のグラフを、入居年数で代替します。入居時点の設備が新品とは限らないので、状況に合わせてグラフの出発点を下げ、1円を下限にします（出典：同 II-3、図4）。出発点は、契約当事者が確認のうえ、あらかじめ協議して決めるのが適当、とされています。新築や交換・張替えの直後なら、出発点は（0年、100%）です。
宅建GYM計算入居時にすでに3年が経ったクロスなら出発点は約50%で、そこから3年で1円になる直線です。2年住んで退去したときの借主負担は、約50% × 1/3 で約17%、6万円なら約1万円です。※ 試験では問題文の条件に従ってください。なお、ガイドライン原文の本文は「グラフを下方にシフト」、原文の図4の注は「左方にシフト」と書いています。どちらも「入居時点の状態に合わせて出発点を下げ、1円を下限にする」という内容です。
4. 経過年数を考慮するものと、しないもの
別表2は、部位ごとに経過年数を考慮するかどうかを分けています。
| 区分 | 部位・設備 | 扱い |
|---|---|---|
| 6年で1円 | 壁（クロス）、カーペット、クッションフロア、畳床 | 6年で残存価値1円となる直線（または曲線）を想定して負担割合を算定する |
| 考慮しない | 畳表、襖紙・障子紙 | 消耗品に近く、減価償却資産になじまないので、経過年数を考慮しない。毀損させた借主が張替え費用を負担する |
| 考慮しない（例外あり） | フローリング | 部分補修は経過年数を考慮しない。全体にわたる毀損で全体を張り替えた場合は、建物の耐用年数で残存価値1円となる直線を想定する |
| 考慮しない（例外あり） | 襖・障子等の建具、柱 | 経過年数は考慮しない。考慮する場合は建物の耐用年数で残存価値1円の直線を想定する |
| 全額借主 | 鍵を紛失した場合の交換 | 経過年数は考慮せず、シリンダーの交換費用相当分を全額借主が負担する |
| 全額借主（条件つき） | クリーニング | 経過年数は考慮しない。借主負担となるのは通常の清掃を実施していない場合で、その部位または住戸全体の清掃費用相当分を全額借主が負担する |
設備の耐用年数（別表2の「主な設備」）
| 耐用年数 | 設備 |
|---|---|
| 5年 | 流し台 |
| 6年 | 冷房用・暖房用機器（エアコン、ルームクーラー、ストーブ等）、電気冷蔵庫、ガス機器（ガスレンジ）、インターホン |
| 8年 | 主として金属製以外の家具（書棚、たんす、戸棚、茶ダンス） |
| 15年 | 便器、洗面台等の給排水・衛生設備、主として金属製の器具・備品 |
| 建物の耐用年数 | ユニットバス、浴槽、下駄箱（建物に固着して一体不可分なもの） |
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」第1章II-3（経過年数の考え方の導入）、別表2（賃借人の原状回復義務等負担一覧表）。取得日 2026年11月1日。
5. 借主の負担単位（どこまで直すか）
原状回復は毀損部分の復旧なので、可能な限り毀損部分に限定し、補修工事が最低限可能な施工単位を基本にします。いわゆる模様あわせ、色あわせは、借主の負担としません。
| 部位 | 借主の負担単位（別表2） |
|---|---|
| 畳 | 原則1枚単位。毀損が複数枚にわたる場合はその枚数（裏返しか表替えかは毀損の程度による） |
| カーペット、クッションフロア | 複数箇所の毀損は居室全体 |
| フローリング | 原則㎡単位。毀損が複数箇所にわたる場合は当該居室全体 |
| 壁（クロス） | ㎡単位が望ましいが、借主が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を借主負担としてもやむをえない |
| 襖／柱 | 襖は1枚単位／柱は1本単位 |
| タバコのヤニ・臭い（クロス） | 喫煙等で当該居室全体にヤニの変色や臭いが付着した場合のみ、居室全体のクリーニングまたは張替え費用を借主負担とするのが妥当 |
クロスで一面分とされる理由は2つです。毀損部分だけを張り替えると、張替えが判別できて原状を復旧できないことがあります。一方、部屋全体を揃えるのはグレードアップに当たり、貸主が原状回復以上の利益を得てしまいます。一面分まで借主が負担しても、経過年数を考慮すれば金銭的な負担は不当にならない、というのがガイドラインの説明です。
6. 部位別の仕分け（貸主負担と借主負担）
別表1の事例から、仕分けを間違えやすいものを選びました（全項目ではありません）。同じ「穴」でも、画鋲とくぎ・ネジで逆になるのが典型です。
貸主負担（A・A(+G)）
- 家具の設置跡、床・カーペットのへこみ
- テレビ・冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
- 壁に貼ったポスターや絵画の跡
- 壁の画鋲・ピンの穴（下地ボードの張替えが不要な程度）
- 借主所有のエアコン設置によるビス穴・跡
- 日照による畳・フローリング・クロスの変色
- 設備機器の故障（機器の寿命によるもの）
- 地震で破損したガラス／構造により自然に発生した網入りガラスの亀裂
- 次の入居者確保のための畳の裏返し・表替え、網戸の張替え、浴槽・風呂釜の取替え、鍵の取替え（破損・紛失がない場合）、フローリングのワックスがけ、消毒
- 専門業者による全体のハウスクリーニング（借主が通常の清掃を実施している場合）、エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いの付着がない場合）
借主負担の検討（A(+B)・B）
- 引越作業で生じたひっかきキズ
- 落書き等の故意による毀損
- タバコ等のヤニ・臭い
- 重量物をかけるためのくぎ穴・ネジ穴（下地ボードの張替えが必要な程度）
- 天井に直接つけた照明器具の跡（あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使わなかった場合）
- ペットによる柱等のキズ・臭い
- 飲み物をこぼしたカーペットの、手入れ不足によるシミ・カビ
- 結露を放置して拡大したカビ・シミ（賃貸人に通知せず、拭き取りも怠った場合）
- 台所の油汚れ、換気扇・ガスコンロ置き場のすす、風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ（清掃・手入れを怠った場合）
- 借主所有のクーラーの水漏れを放置して壁が腐食した場合
- 鍵の紛失・破損による取替え
- 戸建賃貸の庭に生い茂った雑草
見分け方の軸は、「通常の住まい方で発生するか」と「発生後の手入れを怠ったか」の2つです。日照・家具・家電・画鋲は通常の生活で避けられないので貸主負担。タバコ・ペット・くぎ・落書き・引越しの傷は、通常の使用を超えると判断されることが多い、とガイドラインは説明しています。ただし、これらは一般的な例示であり、個々の事案は契約内容や使用の状況で決まります。
ハウスクリーニングは、借主が通常の清掃を実施していれば、次の入居者確保のためのものとして貸主負担です。通常の清掃とは、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇・レンジ回りの油汚れの除去を指します。
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」別表1（損耗・毀損の事例区分（部位別）一覧表）、別表2。取得日 2026年11月1日。
7. 特約の3要件
契約自由の原則から、強行法規に反しない限り、一般的な原状回復義務を超える義務を借主に負わせる特約も可能です。ただし、経年変化や通常損耗の修繕を借主に負担させる特約は、借主に新たな義務を課すものなので、次の3要件を満たさなければ効力を争われることに留意すべきとされています。
- 要件1特約の必要性があり、暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること
- 要件2借主が、特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること
- 要件3借主が、特約による義務負担の意思表示をしていること
8. 退去時の手続きと紛争解決
退去時の手続きは、Q&Aの個別の問いごとに結論が決まっています。出典の欄の「Q」は、ガイドラインのQ&Aの番号です。
| 場面 | 出典 | 要点 |
|---|---|---|
| 入居時・退去時の確認 | 出典：第1章I-1、Q1 | 貸主・借主が立会いのうえチェックリストを作り、写真など視覚的な記録も使う。後日、訴訟になっても証拠資料になりうる |
| クリーニング特約 | 出典：Q16 | 有効・無効は、①借主の負担内容・範囲が示されているか ②通常損耗分まで負担させる趣旨と具体的範囲が明記または口頭で説明されているか ③費用として妥当か、で判断される |
| 損害賠償額の予定 | 出典：Q4 | 契約で定めておくことはできる（民法420条）が、民法90条や消費者契約法9条1号により無効となる場合もあり、実損額によっては予定どおり請求できない |
| 立会いでの確認サイン | 出典：Q14 | 負担を了承した損傷は、基本的にその確認内容で決まる。ただし、契約書に原状回復の特約がない場合は、借主の故意・過失等によらない損傷まで負担する理由はなく、その旨を主張できる |
| 借主が自ら工事する | 出典：Q15 | 契約書に「貸主または貸主が指定した業者が行う」とあれば、それに従う。単に「借主は原状回復を行う」とだけあれば、借主自ら、または借主が指定した業者でも可能と考えられる。ただし返還予定期日までに済ませる必要がある。貸主が工事して敷金で精算する方式が一般的 |
| 敷金の返還請求の時期 | 出典：Q9（最判昭和49年9月2日） | 契約に別の定めがなければ、建物を明け渡した後でないと請求できない。民法622条の2第1項の「賃貸物の返還を受けたとき」と同じ方向 |
| 貸主が変わったとき | 出典：Q11（最判昭和44年7月17日） | 建物が売却されて新しい貸主になる場合、敷金返還義務は当然に新しい貸主に承継される |
| 明細の請求 | 出典：Q17 | 貸主は敷金から差し引く原状回復費用について具体的根拠を明らかにする必要があり、借主は内容・内訳の明細を請求して説明を求められる |
| 少額訴訟 | 出典：第2章、民訴法368条・370条 | 簡易裁判所は訴訟の目的の価額が140万円を超えない請求を扱う（裁判所法33条）。少額訴訟は60万円以下の金銭の支払の請求で、特別の事情がある場合を除き、最初の期日で審理を完了する |
出典：国土交通省のガイドライン第1章I・第2章・Q&A。民事訴訟法368条・370条、裁判所法33条はe-Gov法令検索で令和8年4月1日時点の版を確認（取得日 2026年11月1日）。
9. 賃管法の維持保全とは
ここからは法律の側です。維持保全は、賃管法2条2項1号が「住宅の居室及びその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うこと」と定義しています。管理業務は、これに家賃・敷金・共益費などの金銭の管理を加えたもので、金銭の管理は、維持保全と併せて行うものに限るとされています（2条2項2号）。
| 論点 | 出典 | 中身 |
|---|---|---|
| 維持保全の範囲 | 出典：解釈・運用の考え方（第2条第2項関係2） | 居室と、居室の使用と密接な関係にある住宅のその他の部分（玄関・通路・階段等の共用部分、居室内外の電気設備・水道設備、エレベーター等の設備等）について、点検・清掃等の維持を行い、その結果を踏まえた必要な修繕を一貫して行うこと |
| 当たらない例 | 出典：同上 | ①定期清掃業者・警備業者・リフォーム工事業者等が、維持または修繕のいずれか一方のみを行う ②エレベーターの保守点検・修繕の事業者等が、賃貸住宅の部分のみについて維持から修繕までを行う ③入居者からの苦情対応のみを行い、維持・修繕（業者への発注等を含む）を行っていない |
| 媒介・取次ぎ・代理 | 出典：賃管法2条2項1号、解釈・運用の考え方（第2条第2項関係3） | 賃貸人のために、維持保全に係る契約の締結の媒介・取次ぎ・代理を行う業務も含む。媒介の例は、賃貸人と維持・修繕業者の間に契約が成立するよう、管理業者が両者の間に立って各種事務を行うこと |
| 「委託を受けて」 | 出典：解釈・運用の考え方（第2条第2項関係1） | 契約等の形式で明示的に委託されていなくても、本来賃貸人が行うべき維持保全を、賃貸人の依頼により代わって行う実態があれば該当する |
10. 維持保全が出てくる説明・書面・広告
維持保全は、定義だけでなく、説明・書面・広告の規制の中に何度も出てきます。場面ごとに、どの項目かを並べます。
| 場面 | 出典 | 維持保全に関する項目 |
|---|---|---|
| 業務管理者の職務 | 出典：賃管法12条1項、施行規則13条3号 | 管理業務として行う賃貸住宅の維持保全の実施に関する事項（および金銭の管理に関する事項）について管理・監督する |
| 管理受託契約の事前説明 | 出典：賃管法13条、施行規則31条 | 3号「管理業務の内容及び実施方法」は、回数や頻度を明示して可能な限り具体的に記載・説明する。苦情・問い合わせ対応を併せて行うなら、その内容も具体的に。10号は入居者への周知方法 |
| サブリースの誇大広告の禁止 | 出典：賃管法28条、施行規則42条 | 家賃等の賃貸の条件、維持保全の実施方法、維持保全に要する費用の分担、解除に関する事項について、著しく事実に相違する表示などをしてはならない |
| サブリースの契約前の説明 | 出典：賃管法30条、施行規則45条 | 4号 維持保全の実施方法／5号 維持保全に要する費用の分担／6号 維持保全の実施状況の報告／11号 転借人への周知 |
| サブリースの契約時の書面 | 出典：賃管法31条1項、施行規則47条 | 維持保全に要する費用の分担、維持保全の実施状況の報告に関する事項（施行規則47条2号・3号） |
サブリースの説明のうち費用の分担について、解釈・運用の考え方は、維持保全の内容や設備ごとに、賃貸人と特定転貸事業者のどちらが負担するかを記載し説明することと書いています。賃貸人負担となる経年劣化や通常損耗の修繕費用など、どのような費用が賃貸人負担になるかを具体的に書くことも求めています。修繕の際に特定転貸事業者が指定する業者が施工する条件があるときは、必ずその旨を記載し説明します。原状回復ガイドラインの「経年変化・通常損耗は貸主負担」と、ここでつながります。
出典：賃管法と同法施行規則（e-Gov法令検索。令和8年4月1日時点の版。取得日 2026年11月1日）。国土交通省「解釈・運用の考え方」（令和5年3月31日施行）。リンクは下の「参照した一次情報」にあります。
11. 自己テスト12問
先に口に出して答えてから、問をタップして答えを開いてください。詰まった問は、上の該当する節に戻ります。
1. 原状回復の定義は。
2. 経年変化・通常損耗は誰の負担か。
3. クロスとカーペットの耐用年数は。6年を超えたら負担はゼロか。
4. 畳表・襖紙・障子紙の経過年数は。
5. フローリングは、経過年数を考慮するか。
6. クロスの一部の傷。借主の負担範囲は。
7. 画鋲の穴、借主所有のエアコンのビス穴、タバコのヤニ、重量物用のくぎ穴は、それぞれ誰の負担が基本か。
8. 借主に特別の負担を課す特約の3要件は。
9. 鍵を紛失したときの負担は。
10. 敷金の返還請求はいつから。
11. 賃管法の「維持保全」とは。次のうち当たらないのはどれか：①清掃業者が清掃だけを行う ②苦情対応だけを行い、維持・修繕の発注等はしない ③居室の点検から必要な修繕までを一貫して行う。
12. サブリースの契約前の説明で、維持保全に関する項目は何か。
12. まとめと未掲載の項目
- 原状回復は「借りた当時に戻す」ではなく、借主の故意・過失・善管注意義務違反・通常を超える使用による損耗の復旧
- 経年変化・通常損耗は貸主負担。借主負担の場合も、クロス・カーペット・クッションフロア・畳床は6年で1円。畳表・襖紙・障子紙、フローリングの部分補修、鍵の紛失、クリーニングは経過年数を考慮しない
- クロスは㎡単位が望ましく、一面分まで。色あわせ・模様あわせは借主負担としない
- 特約は3要件（必要性と合理的理由・借主の認識・意思表示）
- 維持保全は、維持と修繕を一貫して行うこと。一方のみ・部分のみ・苦情対応のみは当たらない
次の1アクションは、上の12問を声に出して答え、詰まった節を1回読み直すことです。ほかの確認用のページは次のとおりです。
→ 賃貸不動産経営管理士 条文で確かめる要点ノート（Kindle・運営者作成）
あわせて読む
参照した一次情報
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（配布ページ。PDF全文は同ページからダウンロード。取得日 2026年11月1日）
- 国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方（令和5年3月31日施行）」（取得日 2026年11月1日）
- 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov法令検索。令和8年4月1日時点の版。取得日 2026年11月1日）
- 賃管法施行規則（令和2年国土交通省令第83号）（同上）
- 民法（同上）
- 賃貸不動産経営管理士協議会「令和8年度 賃貸不動産経営管理士試験実施要領」（出題範囲・法令基準日。取得日 2026年11月1日）
- アガルート「本番直前！押さえておくべき5つのポイント」（直前に確認するテーマの参考。2026年10月6日更新）
次の1アクションは、上の自己テスト12問（節11）を声に出して答えることです。日程・基準は変更されることがあります。ガイドラインは一般的な基準で、個々の事案は契約内容と使用の状況で決まります。当サイトは合格を保証するものではありません。
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