宅建「報酬計算」の問題

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宅建（宅地建物取引士）試験の報酬計算（宅建業法46条・報酬告示）を、金額を計算して選ぶ13問で演習できるページです。選択肢を選ぶとその場で正誤と計算式・根拠が出て、自動では進みません。速算式から、消費税（課税・免税事業者）、代理の2倍、賃貸借の借賃1か月分、権利金、令和6年改正の空家等の特例（800万円以下）まで、本試験の頻出パターンをひととおり回せます。無料・登録不要。

報酬計算の問題をはじめる（13問）

報酬計算の公式まとめ（まずこれだけ）

報酬の上限は宅建業法46条にもとづき告示（昭和45年建設省告示第1552号・最終改正 令和6年国土交通省告示第949号）で決まっています。計算の土台は次の3ステップです。

• ①代金を税抜にする：建物代金に消費税が含まれていたら抜く（土地は非課税）。
• ②速算式で本体を出す：400万円超は「代金×3％＋6万円」。200万円超400万円以下は「×4％＋2万円」、200万円以下は「×5％」。
• ③消費税を上乗せする：課税事業者は×1.1、免税事業者は×1.04。

全13問リスト（答え・計算式つき）

上のトレーニングと同じ13問です。トレーニングでは選択肢の並び順をシャッフルしているので、番号ではなく金額で覚えてください。

1. 宅建業者A（課税事業者）は、Bから土地（代金4,000万円）の売買の媒介を依頼され、契約を成立させた。AがBから受領できる報酬の上限額はいくらか。

   • ① 126万円
   • ② 132万円
   • ③ 138万6,000円
   • ④ 277万2,000円
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   ③ 138万6,000円4,000万円×3％＋6万円＝126万円（本体）。課税事業者なので×1.1＝138万6,000円（告示第二）。400万円超は速算式「3％＋6万円」。

2. 宅建業者A（課税事業者）は、土地付中古住宅（代金総額5,200万円。うち建物に係る消費税等相当額200万円）の売買の媒介を行った。依頼者の一方から受領できる報酬の上限額はいくらか。

   • ① 156万円
   • ② 162万円
   • ③ 171万6,000円
   • ④ 178万2,000円
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   ③ 171万6,000円報酬の計算は税抜代金がベース（告示第二）。5,200万円−200万円＝5,000万円。5,000万円×3％＋6万円＝156万円、×1.1＝171万6,000円。総額5,200万円のまま計算すると④に引っかかる。

3. 宅建業者A（課税事業者）は、売主Bから土地（代金3,000万円）の売買の代理を依頼され、契約を成立させた。AがBから受領できる報酬の上限額はいくらか。

   • ① 105万6,000円
   • ② 192万円
   • ③ 211万2,000円
   • ④ 316万8,000円
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   ③ 211万2,000円3,000万円×3％＋6万円＝96万円、×1.1＝105万6,000円（媒介の上限）。代理はその2倍まで＝211万2,000円（告示第三）。3倍ではない点に注意。相手方からも受けるときは合計で2倍以内。

4. 宅建業者A（課税事業者）は、売主と買主の双方から媒介の依頼を受け、代金2,000万円の売買契約を成立させた。Aが双方から受領できる報酬の合計の上限額はいくらか。

   • ① 72万6,000円
   • ② 132万円
   • ③ 145万2,000円
   • ④ 217万8,000円
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   ③ 145万2,000円2,000万円×3％＋6万円＝66万円、×1.1＝72万6,000円。媒介は「依頼者の一方につき」この額まで受領できるので（告示第二）、双方から依頼を受けていれば合計72万6,000円×2＝145万2,000円まで。

5. 売主から代理の依頼を受けた宅建業者Aと、買主から媒介の依頼を受けた宅建業者B（いずれも課税事業者）が共同で、代金1,000万円の売買契約を成立させた。AとBが受領できる報酬の合計の上限額はいくらか。

   • ① 39万6,000円
   • ② 79万2,000円
   • ③ 118万8,000円
   • ④ 158万4,000円
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   ② 79万2,000円1,000万円×3％＋6万円＝36万円、×1.1＝39万6,000円。複数の業者が1つの取引に関与しても、全業者の報酬の総額は媒介の計算額の2倍（39万6,000円×2＝79万2,000円）を超えられない（解釈・運用の考え方 46条1項関係）。

6. 宅建業者A（課税事業者）は、代金300万円の宅地の売買の媒介を行った（低廉な空家等の特例は使わないものとする）。依頼者の一方から受領できる報酬の上限額はいくらか。

   • ① 9万9,000円
   • ② 14万円
   • ③ 15万4,000円
   • ④ 16万5,000円
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   ③ 15万4,000円400万円以下は速算式が変わる。200万円×5％＋100万円×4％＝14万円（速算式なら300万円×4％＋2万円＝14万円）。×1.1＝15万4,000円（告示第二）。全額に3％を掛ける①は誤り。

7. 宅建業者A（課税事業者）は、代金500万円（税抜）の空家の売買の媒介を依頼された。現地調査等の費用を勘案し、あらかじめ依頼者に説明して合意した場合、Aがその依頼者から受領できる報酬の上限額はいくらか。

   • ① 23万1,000円
   • ② 30万円
   • ③ 33万円
   • ④ 36万3,000円
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   ③ 33万円税抜800万円以下の「低廉な空家等」の売買・交換の媒介は、費用を勘案して通常の計算額（500万円なら21万円×1.1＝23万1,000円）を超えて受領でき、上限は30万円×1.1＝33万円（告示第七・令和6年7月1日施行の改正で400万円以下→800万円以下、18万円→30万円に拡充）。

8. 宅建業者A（課税事業者）は、居住用建物の貸借の媒介を行った（借賃は月額10万円）。媒介の依頼を受けるにあたって借主の承諾を得ていない場合、Aが借主から受領できる報酬の上限額はいくらか。

   • ① 5万5,000円
   • ② 10万円
   • ③ 11万円
   • ④ 22万円
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   ① 5万5,000円居住用建物の貸借の媒介では、依頼を受けるにあたって承諾を得ている場合を除き、一方から借賃1か月分の0.55倍＝5万5,000円まで（告示第四）。承諾があっても、双方からの合計は借賃1か月分×1.1＝11万円以内。

9. 宅建業者A（課税事業者）は、事務所用建物の貸借の媒介を貸主・借主双方から依頼された。借賃は月額25万円、返還されない権利金1,000万円（税抜）の授受がある。Aが双方から受領できる報酬の合計の上限額はいくらか。

   • ① 27万5,000円
   • ② 39万6,000円
   • ③ 55万円
   • ④ 79万2,000円
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   ④ 79万2,000円居住用建物以外の貸借で返還されない権利金があるときは、権利金を代金とみなして売買の式で計算できる（告示第六）。1,000万円×3％＋6万円＝36万円、×1.1＝39万6,000円を各依頼者から受領でき、合計79万2,000円。借賃基準（合計27万5,000円）より有利な方を選べる。

10. 免税事業者である宅建業者Aは、代金2,000万円の土地の売買の媒介を行った。Aが依頼者の一方から受領できる報酬の上限額はいくらか。

    • ① 66万円
    • ② 68万6,400円
    • ③ 69万3,000円
    • ④ 72万6,000円
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    ② 68万6,400円2,000万円×3％＋6万円＝66万円（税抜金額）。免税事業者は消費税10％分を上乗せできず、仕入れに係る消費税等相当額として税抜金額の0.04倍が限度＝66万円×1.04＝68万6,400円（告示第十一②・解釈運用の考え方46条1項関係）。×1.1できるのは課税事業者だけ。

11. 宅建業者が、告示で定める報酬の限度額とは別に受領できるものは、次のうちどれか。

    • ① 依頼者の依頼によって行った広告の料金
    • ② 依頼者の依頼によらず通常行う広告の料金
    • ③ 依頼を受けずに行った現地案内の実費
    • ④ 契約書の作成に対する手数料
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    ① 依頼者の依頼によって行った広告の料金報酬の限度額のほかに受領できるのは「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額」だけ（告示第十一①ただし書）。依頼のない広告費や案内実費・書類作成料を別途受け取ることはできない。

12. 宅建業者A（課税事業者）は、長期間使用されていない事業用建物（長期の空家等・借賃は月額10万円）の貸借の媒介を貸主・借主双方から依頼された。媒介に要する費用を勘案した場合（借主から受ける報酬は11万円以内とする）、双方から受領できる報酬の合計の上限額はいくらか。

    • ① 11万円
    • ② 16万5,000円
    • ③ 22万円
    • ④ 33万円
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    ③ 22万円令和6年7月施行の改正で新設された特例。長期の空家等の貸借の媒介は、借主から受ける分が通常の上限（借賃1か月分×1.1）以内であることを条件に、双方合計で借賃1か月分の2.2倍＝22万円まで受領できる（告示第九）。通常の貸借媒介の合計上限は11万円（告示第四）。

13. 宅建業法46条（報酬）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

    • ① 報酬の額の上限は、都道府県知事が定める
    • ② 当事者の合意があれば、告示の上限を超える報酬の約定も有効である
    • ③ 報酬の額の掲示は、主たる事務所にのみ行えばよい
    • ④ 事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない
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    ④が正しい報酬の額は国土交通大臣が定め（業法46条1項・3項）、業者はその額を超えて報酬を受けてはならない（同2項。合意があっても超過分は受領できない）。掲示は「事務所ごとに」必要（同4項）。

報酬計算はどう出題されるか

本試験では宅建業法20問のうち、報酬は例年1問程度。「金額を計算して選ぶ」形式か、「受領できる・できない」を判断させる形式で出ます。落とし穴は毎年ほぼ同じで、①建物の消費税を抜き忘れる ②代理の2倍と3倍を混同する ③居住用建物の0.55か月を忘れる ④免税事業者に1.1を掛けてしまうの4つ。このページの13問はその落とし穴を全部踏んでから本試験に行くための問題です。

• 速算式（3%＋6万円）
• 消費税の抜き方
• 課税・免税事業者
• 売買の媒介・代理
• 複数業者の合計
• 貸借の媒介（居住用0.55か月）
• 権利金の特例
• 低廉な空家等（800万円以下）
• 長期の空家等の貸借
• 広告料金
• 報酬額の掲示

あわせて解く

• 宅建業法の一問一答（○×24問）報酬以外の宅建業法（免許・35条書面・8種制限など）を○×で総ざらい。
• 宅建 力試し（12問ミニテスト＋50問の本番モード）分野横断で今の実力を測る。無料・登録不要。

根拠：宅建業法46条／「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号・最終改正 令和6年国土交通省告示第949号、令和6年7月1日施行）／宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（46条1項関係）。金額はすべて上限額であり、実際の報酬は当事者間の合意によります。

公開：2026年8月30日　最終更新：2026年9月2日